不動産(土地・建物)を所有されている方が亡くなった場合、その不動産の名義を亡くなった方(以下「被相続人」という。)から不動産を相続する方(以下「相続人」という。)に変更する相続登記の手続きを自分の力で行いたいと思われる方も多いようですが、手続きの方法により必要書類が異なることを知らないと、多くの時間と労力を使うことになりかねません。

特に、遺言書がある場合とない場合とでは、相続登記に必要な書類が異なります。それぞれの場合に応じた必要書類をまとめましたので、ご参考にしてください。

 

1.遺言書がない場合に相続登記に必要な書類

 

遺言書がない場合若しくは遺言書があってもその遺言書が無効な場合は、遺産分割協議による相続(相続人全員で話し合いをする場合)か法定された割合による相続(民法に定められた相続割合で相続する場合)の二通りで手続きを進めることが多いです。相続人が1名のみの場合は、その相続人の名義に変更します。相続人が2名以上いる場合は、相続人全員の共有名義で登記することも可能ですが、相続人のうちの誰かの名義に変更することが多いです。その理由は、共有名義の場合、売却等の処分をするときに共有者全員の関与が必要になること、相続を繰り返すと共有者が更に増加することなどが挙げられます。

それぞれの場合ごとの必要書類は以下のとおりです。

 

1-1.遺産分割協議による相続の場合

相続登記を申請する場合の必要な書類は、登記申請書と添付書類となります。添付書類は、「登記原因証明情報」「住所証明情報」「その他の書類」などに分けられます。添付書類の具体例は、以下のとおりです。

登記原因証明情報の具体例は、

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・原戸籍)

※.相続人の順位が下位(第2順位・第3順位)になるほど、必要となる戸籍が増えます。

・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)

・相続人全員の戸籍謄本(被相続人が死亡した日以後の証明日のもの)

・相続関係説明図

・遺産分割協議書

・相続人全員の印鑑証明書

住所証明情報の具体例は、

・不動産取得者の住民票

その他の書類の具体例は、

・対象不動産の固定資産評価証明書

・相続放棄した相続人がいる場合は、相続放棄申述受理証明書

・司法書士に相続登記を依頼する場合は、代理権限証明情報となる委任状

遺産分割協議中にさらに相続が発生した場合、相続人に未成年者がいる場合等、場合によっては、必要となる書類が増えることがあります。また、打ち合わせ時に不動産の登記簿謄本や固定資産税についての納税通知書があるとスムーズに進みます。

 

1-2.法定された割合による相続の場合

遺言書がなく、かつ、遺産分割協議も行わずに民法で法定された割合による相続分で相続登記を申請する場合、遺産分割協議による相続登記の場合と比べて、必要書類が少なくなります。

登記原因証明情報の具体例は、

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・原戸籍)

※.相続人の順位が下位(第2順位・第3順位)になるほど、必要となる戸籍が増えます。

・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)

・相続人全員の戸籍謄本(被相続人が死亡した日以後の証明日のもの)

・相続関係説明図

住所証明情報の具体例は、

・不動産取得者の住民票

その他の書類の具体例は、

・対象不動産の固定資産評価証明書

・相続放棄した相続人がいる場合は、相続放棄申述受理証明書

・司法書士に相続登記を依頼する場合は、代理権限証明情報となる委任状

 

2.遺言書がある場合に相続登記に必要な書類

 

遺言書(公正証書遺言を除く。)は、家庭裁判所での検認手続を受ける必要があります。また、封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人等の立会いの上開封しなければならないことになっています。検認とは、相続人に対して、遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続です。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。

遺言書で指定された法定相続人や、受遺者が不動産を取得することになります。

 

2-1.法定相続人が取得する場合

遺言書で法定相続人に不動産を相続させる場合は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要ないなど、必要書類が簡素化されます。

登記原因証明情報の具体例は、

・遺言書(公正証書遺言以外の遺言書の場合は、家庭裁判所の検認を経たもの)

・被相続人の戸籍謄本

・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)

・相続人の戸籍謄本(被相続人が死亡した日以後の証明日のもの)

住所証明情報の具体例は、

・不動産取得者の住民票

その他の書類の具体例は、

・対象不動産の固定資産評価証明書

・司法書士に相続登記を依頼する場合は、代理権限証明情報となる委任状

 

2-2.受遺者が取得する場合

不動産を取得する方が相続人以外の第三者の場合の遺贈の登記は、登記権利者(受遺者と、登記義務者(遺言執行者または相続人全員)の共同申請によります。相続登記は、相続人による単独申請が可能なのに対し、遺贈の登記では遺言執行者(または遺言者の相続人全員)が登記義務者として手続きに関与しなければなりません。そのため、遺贈の登記は相続登記よりも難易度が増すことが多く、また、必要書類も大きく異なることになります。遺言執行者とは、遺言書の内容を具体的に実現する人のことをいいます。未成年者や破産人以外であれば誰でもなることができます。弁護士や信託銀行などが遺言執行者になることがよくあります。

登記原因証明情報の具体例は、

・遺言書(公正証書遺言以外の遺言書の場合は、家庭裁判所の検認を経たもの)

・被相続人の戸籍謄本(遺言執行者が定められていない場合は、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と相続人全員の戸籍謄本(被相続人が死亡した日以後の証明日のもの)※.相続人の順位が下位(第2順位・第3順位)になるほど、必要となる戸籍が増えます。)

・被相続人の住民票の除票(または戸籍の附票)

住所証明情報の具体例は、

・不動産取得者の住民票

その他の書類の具体例は、

・権利証(または登記識別情報)

・遺言執行者の印鑑証明書(遺言執行者が定められていない場合は、相続人全員の印鑑証明書)

・対象不動産の固定資産評価証明書

・司法書士に相続登記を依頼する場合は、代理権限証明情報となる委任状

 

3.相続登記に関する相談は司法書士まで

 

相続に関する専門家はいろいろありますが、不動産の所有者が亡くなった時に必要となる相続登記に関する手続きに関しては、司法書士に相談することをお勧めします。

また、その他の専門家が必要になるケースとしては、相続税の申告を税理士に依頼する場合、相続トラブルの紛争解決を弁護士に依頼するような場合が挙げられますので、ニーズに応じて使い分けると良いでしょう。

 

4.まとめ

 

以上のように、相続登記に関する手続きは、遺言書がある場合とない場合とで異なります。また、必要書類を全てそろえるのも一苦労です。相続登記は一生のうちに何度も経験することはあまりないので、失敗しないためにも専門家に相談する方が時間や労力の節約になります。

また、相続登記は、いつまでに申請しなければならないという法律上の定められた期限はありません。その関係で、相続登記を申請せずに放置しているケースがよく見受けられます。そして、相続登記を放置することによる問題点もあります。問題点の具体例としましては、①何世代にもわたり相続登記をしていない場合(数次相続の場合)は、相続人が増え、多くの書類が必要となること・②相続した不動産を売却したい場合や担保提供したい場合は、その前提として相続登記をしなければならないこと・③相続人の債権者に不動産の相続持分を差し押さえられてしまう可能性があることなどです。これらの問題点は相続トラブルになりうる可能性があるため、相続登記は速やかに行うことをお勧めします。

投稿者: 泉川仁

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