1.土地の贈与にかかる税金とは?

 

 両親などから土地の贈与を受ける予定のある方は、税金がどれくらいかかるのか? かかるとすれば節税の方法はないだろうか? とついあれこれと気になるのではないでしょうか。

 はたして実際にどんな税金がかかってくるでしょうか。

 まず土地の価格が110万円を超える場合は贈与税がかかってきます。詳しい計算は後述しますが、基礎控除後の価格が3,000万円を超えると約55%の税金がかかります。

 また土地の名義変更を行うことで、登録免許税と不動産取得税がかかります。

 

2.土地の贈与にかかる税金の計算方法とは?

 

 それでは贈与税の計算方法をみていきましょう。

 贈与税の課税対象になる価格は、

 贈与財産価格-110万円(基礎控除)=基礎控除後の課税価格

 で決まります。

 贈与財産価格が5,000万円だとすると

 5,000万円-110万円=4,890万円の計算結果から、

 基礎控除後の課税価格は、4,890万円になります。

 次に税額を算出しましょう。

 税率は、国税庁の速算表で以下のとおり示されています。

 基礎控除後の課税価格 税率 控除額(一般用)
 200万円以下 10% ―
 300万円以下 15% 10万円
 400万円以下 20% 25万円
 600万円以下 30% 65万円
 1,000万円以下 40% 125万円
 1,500万円以下 45% 175万円
 3,000万円以下 50% 250万円
 3,000万円超 55% 400万円

 ­税額は〈課税価格×税率-控除額〉で算出します。

 基礎控除後の課税価格が4,890万円の場合だと、

 表の最下段が適用されますから、

 4,890万円×55%-400万円=22,895,000円の計算結果から、

 税額は2,289万5千円になります。

この速算表は一般的なものですが、直系尊属(祖父母、父母)から20歳以上の者への贈与は「特別贈与財産用」の表が適用されます。控除額が一般用に比べて高めに設定されています。たとえば上記の計算で400万円を適用した控除額が、640万円になります。

 基礎控除後の課税価格 税率 控除額(特別贈与財産用)
 200万円以下 10% -
 400万円以下 15% 10万円
 600万円以下 20% 30万円
 1000万円以下 30% 90万円
 1,500万円以下 40% 190万円
 3,000万円以下 45% 265万円
 4,500万円以下 50% 415万円
 4,500万円超 55% 640万円

 実際に計算すると

 4,890万円×55%-640万円=20,495,000円の計算結果から、

 税額は2,049万5千円になります。

 つまり贈与税は、一般の贈与よりも直系尊属から贈与された方が、税額は安くなるということです。

 次に土地の所有者の名義変更に伴う免許登録税は、贈与を受けた土地の不動産価格の2%がかかってきます。

 不動産価額が5,000万円だとすると、

 5,000万円×2%=100万円

 で、100万円の免許登録税がかかります。

 また不動産取得税は、土地の不動産価格の1.5%がかかってきます(一定の場合)。

 5,000万円×1.5%=75万円

 で、75万円の不動産取得税がかかります。

 

3.贈与税が軽減される各種の特例とは?

 

 贈与税には高い税率が適用されますが、これを軽減する方法はないのでしょうか。

 いくつか国の定めた特例制度がありますのでご紹介します。

 

3-1.教育資金の一括贈与の特例

  直系尊属(父母、祖父母など)が、30歳未満の方の教育資金に充てるために金融機関等に資金を預けた場合、1,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。

気をつけないといけない点は、使用目的が厳格に教育資金に限られており、それ以外の目的で使用した場合は、贈与があったものと見なされて課税されてしまうことです。

また30歳を超えて教育資金にかかる契約が終了した時点で、もし残額があれば、これは贈与金と見なされて課税されます。このため贈与額の設定は慎重に検討する必要があります。

この制度は平成31年3月31日までに金融機関等に預けた場合に適用されます。

 

3-2.結婚・子育て資金の一括贈与の特例

 20歳以上50歳未満の者(受贈者)が、直系尊属(父母、祖父母など)から結婚、子育て資金に充てるために贈与された資金を金融機関等に預けた場合、1,000万円までが非課税になる制度です。

 受贈者が50歳に達した時点で、もし残額があれば、その金額は贈与税の対象になります。

 この制度は平成31年3月31日までに金融機関等に預けた場合に適用されます。

 

3-3.配偶者控除なら2,000万円まで非課税で贈与できる

 婚姻期間が20年を超えた夫婦であれば、居住用不動産又は居住用不動産を取得するために資金を贈与された場合、基礎控除年間110万円のほかに最高2,000万円まで控除されます。

ただし自分が住むための居住用不動産であり、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた者が実際に住み、その後も引き続き居住を続ける見込みであることが条件です。

 

4.贈与税を抑える方法は?

 

 贈与税の税率はかなり高いものであることが分かりましたが、贈与税を少しでも抑えられる方法はないのでしょうか。

 国が定めた特例制度がありますのでご紹介しましょう。

 

4-1.贈与税は相続時精算課税制度で節税

 相続時精算課税制度は、贈与を受けた際に本来かかるはずの贈与税を先送りにして、贈与者が亡くなった時点で相続税として納める制度です。贈与を受けた額が2,500万円以下であればこの制度が適用できます。

贈与した者が亡くなった時点で、相続財産と贈与財産の合算額が相続税の対象になります。

 

4-2.相続時精算課税制度のメリット・デメリット

 相続時精算制度のメリットは、緊急に土地や資金を要する際に2,500万円以内であれば、贈与税が非課税になるという点です。ただし、将来確実に相続税の対象になりますから、相続財産と贈与金の合算額が相続税の非課税枠を超える場合は、しっかりした資金計画をたてておく必要があります。逆に、合算額が非課税枠の範囲で収まるのであれば、非常に有効な制度といえるでしょう。

 デメリットは、いったんこの制度を適用すると、贈与者が亡くなるまで自動継続され、基礎控除年間110万円の贈与が適用されなくなる点です。 

 基礎控除年間110万円は、相続税の対象もなりませんから、どちらを選択するか慎重に判断をしなくてはいけません。

 

4-3.住宅取得等資金贈与の特例により節税できる範囲

 住宅取得等資金贈与の特例は、父母、祖父母からの贈与により自己居住用の住宅資金を取得した場合、一定の金額までは非課税になる制度です。

 ただし、この制度は住宅用家屋の「購入、新築、増改築」のための資金の贈与に適用されるものですから、今回のケースのように土地を譲り受けるだけでは適用されません。この土地に住宅を建て、その建設資金を親などから贈与された際に適用されます。

 非課税となる金額は、契約年度と家の仕様によって異なりますので以下の表に示します。

 また、新築等の対価に含まれる消費税等の税率が10%である場合は非課税金額がさらに高くなります。

 契約の締結日 省エネ住宅等 左以外の住宅
 平成32年 3月31日まで 1,200万円 700万円
 平成33年 3月31日まで 1,000万円 500万円
 平成33年12月31日まで 800万円 300万円

 

4-4.住宅取得等資金贈与の特例のメリット・デメリット

 住宅取得等資金贈与の特例のメリットは、年間110万円の非課税とは別枠で非課税となりますから、住宅資金を親から援助してもらう予定の方には非常に有効な節税方法といえます。これは、先に紹介した相続時精算課税制度とも別枠で適用されます。

 デメリットは、住宅ローン控除と併用できない点です。

  3,000,円万円のローンを組み、そのうち1,000万円を住宅取得等資金贈与の特例にした場合、残りの2,000万円が住宅ローン控除の対象になります。

 気をつけなくてはいけないのは、非課税だからといっても必ず申告が必要だということです。贈与税の申告期間は翌年の2月1日から3月15日までです。この期限を1日でも過ぎてしまったら、たちまち贈与税が適用されてしまいます。遡って特例の適用はされませんから、十分な注意が必要です。

 

5.まとめ

 

 土地の贈与にかかる税金について、贈与税を中心にご説明をしましたが、いかがだったでしょうか。

 土地の価格が高額になると税率も高くなるので、生前贈与を受ける場合は、いろいろと節税対策をしないといけないようですね。

 教育、結婚、子育て、住宅の新築に際して、資金を父母や祖父母から贈与してもらった場合は、非課税になる制度があります。該当される方は、ぜひもう一度記事に目を通してみてください。

 最後までお読みいただきありがとうございました。

投稿者: 益本正藏

1967年 佐賀県生まれ 90年慶応義塾大学商学部を卒業。91年、大手監査法人に入所。97年、公認会計士・税理士事務所に入所。2000年、益本公認会計士・税理士事務所を開設。13年、税理士法人総和、益本公認会計士事務所を開設。数多くの知識と経験を活かし、事業継承や相続にかかわる税務相談・セミナーを行っている。特に不動産オーナー向けにプライベートカンパニーを設立して資産運用や節税のためのセミナーを展開している。 趣味は水泳と自転車、美術館巡り 主な著書に「土地を相続したら還付請求で税金を取り戻す」(共著)など多数。