今持っている土地はいつの日か子どもに相続させることになる。しかし生前贈与したほうが結果的に相続するときよりも税金が節税できるかもしれないと聞いたという方がいらっしゃるかもしれません。

今回は、土地を生前に相続する方法やメリットデメリットなどについてのお話です。

 

1.土地(不動産)は生前贈与か相続どちらがお得なの?

 

親から子に土地(不動産)を譲り渡す方法には、死亡する前に贈与の形で譲る生前贈与と、死後に譲る相続とがあります。

相続税と贈与税を比べた場合、税率は相続税の方が低く設定されていますので、一般的には相続のほうが税金としては有利と言われていますが、計画的に財産を譲り渡したり各種

特例を活用することで、贈与を積極的に行ったほうが相続税と贈与税の合計額では節税効果を期待できるケースもあります。

 

2.土地(不動産)を生前贈与する時と相続する時の違い

 

生前贈与は、贈与者が生存中に行う贈与という法律行為です。贈与税の対象となる人は、贈与される財産を受け取った人です。

贈与を行うと、贈与を受けた者に贈与税が課税される場合があります。贈与税の手続時期は、贈与の翌年の2月1日から3月15日の間です。

 

一方、相続は、被相続人の死後に行われるもので、対象となる者、すなわち相続人は、遺言によって相続人とされた者や、法律上相続人となる者(法定相続人)です。相続が行われると、相続人に相続税が課税される場合があります。相続税の手続時期は、被相続人の死後10か月以内です。

 

贈与税と相続税は相続税法という同じ法律で規定が設けられています。

 

3.土地(不動産)を死後相続する時の流れ

 

土地(不動産)を相続するときには、遺言書の確認と相続人の確定が必要です。

遺言書がなく、相続人が複数いる場合には、不動産をどのように分割するのか協議を行わなければいけません。不動産は預金のように単純に分割することができないため、相続人間でどのような方法で分割するかが問題となります。

 

不動産を分割する方法としては、現物分割、代償分割、共有、換価分割があります。相続人同士の話し合いによって不動産の分割を含めた遺産分割の方法が決まったら、遺産分割協議書を作成します。

現物分割、代償分割、換価分割の場合は、できるだけ速やかに相続人への相続登記を行ってください。共有の場合は自ずと相続人が所有者となるので必ずしも相続登記を行う必要はなく、売却する場合などに相続者全員の同意と印鑑証明書などの書類が必要となります。ただし将来のトラブルを避けるため、共有者全員の相続登記を行うことをおすすめします。

相続登記を行うには、法務局に対し、登記申請書と遺言書、遺産分割協議書などの必要書類を提出し、登録免許税を納付します。登録免許税は不動産の評価額の0.4%です。

 

4.土地(不動産)を死後相続するメリット・デメリット

 

相続税では3,000万円+相続人数×600万円の基礎控除が適用されます。

不動産の価額が高額でなく相続財産が基礎控除額以内の場合には、相続税がかかりませんので、手間がかかる生前贈与を選択するメリットは少なく相続手続きを行うほうがメリットが多いといえます。

一方、預金や株式などを含めた相続財産が基礎控除額を超える場合には、生前贈与に関する各種特例を活用することにより節税が可能になりますので、生前贈与を活用することも検討しましょう。

 

5.生前贈与とは

 

親から子へ、祖父母から孫へなど、個人が個人から財産をもらうことを生前贈与といいます。現金や不動産を譲り受けた場合はもちろん、自分が保険料を負担していない生命保険を受け取った場合や、債務を免除してもらったときも同様です。

 

6.土地(不動産)を生前贈与する方法

 

  6-1.土地(不動産)を生前贈与するときに発生する費用

贈与を受けた際には、贈与額が基礎控除額を超えた場合「贈与税」が課税されます。

贈与税率は、直系尊属(祖父母や父母など)から、20歳以上の者(子・孫など)に贈与されたときの「特別贈与財産用」の税率と、それ以外の「一般贈与財産用」の税率があり、特別贈与財産用の税率の方が低く設定されいます。

親族間の贈与であっても、兄弟間の贈与や、夫婦間の贈与、親から子の贈与で子が未成年の場合などは一般贈与財産用の税率が適用されますのでご注意ください。

 

不動産取得税という都道府県税も課せられます。なお。不動産取得税は、相続により不動産を取得するときには非課税です。
不動産取得税の支払い義務があるのは、不動産を譲り受ける人です。不動産取得税は不動産の評価額の3%(平成33年3月31日まで)ですので、不動産の評価額が1000万円なら30万円となります。

 

また、所有権の名義を変更する移転登記の費用も必要となります。

さらに、登録免許税がかかります。生前贈与で不動産の名義変更をするときの登録免許税は不動産の評価額の2%で、相続のときは0.4%です。登録免許税は不動産を譲り渡す人、譲り受ける人のどちらが支払っても構いません。

 

  6-2.土地(不動産)を生前贈与するときに必要な書類

生前贈与は贈与契約です。贈与契約は口約束でも成立しますが、所有権移転登記を行うためには贈与契約書の作成が必要です。

税務調査が入ったときに贈与があった時期や金額を証明するためにも、贈与契約書を作成することをお勧めします。

 

7.土地(不動産)を生前贈与するときは所有権移転登記を行う

 

生前贈与の場合は法務局で所有権移転登記を行わなければいけませんので、相続のときと同様に、登記申請のための書類が必要となります。

必要な書類は、登記申請書、贈与を称する書面(贈与契約書の原本)、不動産の登記済証または登記識別情報、贈与をした人の印鑑証明書、贈与を受けた人の住民票の写しなどです。

 

8.土地(不動産)を生前贈与するメリット・デメリット

 

贈与税よりも相続税の方が税率が低いので、一般的には相続のほう有利ですが、贈与税には「相続時精算課税制度」「居住用不動産贈与に関する配偶者控除」など各種特例があります。相続税の基礎控除額を超える見込みの方は、これらの特例を活用すれば相続税・贈与税全体で節税効果が見込めますので、生前贈与のメリットを生むことが可能になります。

 

節税効果以外、生前贈与の場合、自分が財産を譲り渡したい相手に財産が贈与されたことを見とどけられることもメリットの1つです。

特定の不動産を特定の相続人に相続させること自体は遺言書さえ作成すれば死後相続でも可能ですが、この場合、手続がなされるのはあくまで自分が死亡した後です。生前贈与であれば、自分の意思どおりに財産が譲り渡されたことを自分の目で確認することができます。

 

なお、生前贈与は一度成立してしまうと後で取り消すことはできません。したがって、贈与を行った後になって、自分の財産をほかの人に譲りたいと思っても取り消すことはできず、贈与を行ったあとで相続税法が改正されて死後相続の方が得になったとしても相続に切り替えることはできませんので注意が必要です。

 

9.土地(不動産)を生前贈与するときの節税対策

 

土地(不動産)を生前贈与するときの節税対策は次のようなものがあります。

 

「相続時精算課税制度」は、60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の直系卑属(子や孫)へ贈与されるときに累計2500万円までであれば贈与税が非課税となる制度です。不動産も対象です。

 

夫婦間での生前贈与の場合は「夫婦間贈与の特例」を活用できます。

これは、婚姻期間が20年を越える夫婦の、夫から妻へ、または妻から夫へ居住用の不動産を贈与する場合、2000万円までが非課税となる制度です。

 

なお、暦年贈与は、1年あたり110万円までであれば贈与税が発生しません。したがって、贈与する財産を数年にわたって少額ずつ贈与していくことになりますが、不動産の場合は登記が必要となりますので、不動産を贈与する場合には不向きな制度です。

 

10.土地(不動産)を生前贈与するときの注意点

 

節税対策として土地(不動産)を生前贈与する場合、3年内加算という制度に注意が必要です。 これは、亡くなってしまった日から起算して過去3年間に生前贈与で譲り渡した財産は、死亡時の財産に加算して相続税を計算しなければいけないという制度です。この制度の対象とされてしまうと、せっかく生前贈与を行っても死後に相続した場合と同じ扱いになってしまいますので、注意が必要です。

なお、孫に贈与する場合は原則として3年内加算制度の対象にはなりません。子に相続した財産もいずれは孫に譲り渡されることになりますので、長期的にみれば、孫に生前贈与した方が有利な場合があります。

 

11.まとめ

 

今回お話してきたとおり、不動産を贈与したいとき節税効果を得るためにはいくつかの注意点があります。

譲り渡す財産の内容や財産を譲り渡す者と譲り受ける側の関係などにより、さまざまな制度や特例を利用することができます。どの方法がもっとも節税効果があるかは場合によって異なりますので、税理士などの専門家と相談することをお勧めします。

投稿者: 益本正藏

1967年 佐賀県生まれ 90年慶応義塾大学商学部を卒業。91年、大手監査法人に入所。97年、公認会計士・税理士事務所に入所。2000年、益本公認会計士・税理士事務所を開設。13年、税理士法人総和、益本公認会計士事務所を開設。数多くの知識と経験を活かし、事業継承や相続にかかわる税務相談・セミナーを行っている。特に不動産オーナー向けにプライベートカンパニーを設立して資産運用や節税のためのセミナーを展開している。 趣味は水泳と自転車、美術館巡り 主な著書に「土地を相続したら還付請求で税金を取り戻す」(共著)など多数。