不動産を相続する際には、最終的に相続登記を行う必要があります。そのためには様々な書類が必要となり、何から手をつけたら良いのか不安に思われる方もいらっしゃると思います。

今回は、不動産を相続した場合に必要な書類やその作成方法について解説します。

 

 

1.不動産を相続する時に必要な書類とは?

相続における一般的な流れは、次のようになります。その際関係する書類を「」で示します。

 

① 遺言書の確認

まずは遺言書があるかどうか確認します。遺言書には、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があります。

遺言書が有効で具体的に相続財産について決められていれば遺産分割協議は必要ありません。

 

② 相続財産の確認

次に相続財産を確認します。相続財産には現金、土地、生命保険などのプラスの財産と借入金等のマイナスの財産があります。

 

不動産を相続するためには、被相続人名義の不動産を特定する必要があります。

被相続人名義の不動産を特定するには、「権利書」や「登記識別情報」がないか調べましょう。

市町村から送られてくる「固定資産税の納税通知書」も確認しましょう。ない場合は、市町村役場に行って、手数料はかかりますが「固定資産評価証明書」を取得しましょう。

次に、法務局に行き「登記事項証明書」を取得してください。その不動産に関する権利情報を得ることができます。

 

③ 相続人の確定

相続人の確定も重要です。子どもも知らない両親の過去があることも珍しくはありません。

「戸籍謄本」、「除票」等で確認します。

 

④ 遺産分割協議を行う

遺言がなかったり、一部の相続財産しか遺言で指定されていない場合には、相続人全員で被相続人の遺産の分割方法について、協議をして決めることが必要です。

土地や家を相続するにあたっては、誰がどの土地・家を相続するのか、1人で相続するか複数人で相続するかなど、具体的に決めることが必要です。

 

⑤ 「遺産分割協議書」の作成

分割協議が整ったら、その内容を遺産分割協議書として書面にします。遺産分割協議書は不動産を相続して所有権移転登記を行ったり、預金を相続する場合等に必要になります。

 

2.相続登記とは?

相続登記とは、相続財産である不動産の登記名義を被相続人(故人)から相続人へ名義の変更を行なうものです。

 

相続は、被相続人(財産を残す人)の死亡により始まります。そして、相続が始まると相続財産は相続人の間で「遺産共有」の状態になります。ここで、共有とは、複数人が同一の物を同時に所有することをいいます。

不動産を個々の相続人に帰属させるためには、相続財産の帰属や配分を定める遺産分割の手続が必要となり、遺産分割によってのみ遺産共有状態を終了させることが出来ます。

遺産分割の結果、不動産を取得することになった相続人は、その者個人の名義に不動産等の移転登記をすることが可能となります。

 

3.不動産の相続登記に必要な書類

不動産の相続登記に必要な共通の書類を以下にまとめます。

 

登記申請書登記の目的、原因、権利者、義務者、課税価額、登録免許税、不動産の表示といった項目を記載する必要があります。

 

添付情報

被相続人(亡くなられた方)に関する書類
被相続人の出生から死亡までの戸籍相続人を確定するためです。

被相続人に他の相続人が知らない子供がいる場合があります。そのため、出生から死亡までの全ての戸籍を遡る必要があります。

被相続人の住民票の除票または、戸籍の附票の除票被相続人を特定するためです。

住所と氏名及び本籍地で被相続人であることが間違いないことを特定します。

相続人に関する書類
相続人全員の現在の戸籍謄本若しくは戸籍抄本相続人であること及び相続人が現在も生存していることを証明するためです。
相続人全員の住民票相続人の住所を特定するためです。
相続人からの委任状司法書士に手続を一切委任する場合に必要となります。
不動産に関する書類
相続する物件の登記簿謄本相続登記申請の前に、不動産を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。
固定資産評価証明書登録免許税を算定するための資料です。

 

4.法定相続分ではない登記をする場合に必要となる書類

被相続人名義の不動産を、法定相続分通りの共有名義で登記するときは、法定相続人の全員が登記申請人になります。相続人の一人から単独で登記申請することも可能ですが後々のトラブルを避けるためには、避けた方が無難です。

 

法定相続分でない登記をする際、遺言書によって相続される不動産が特定されいる場合は遺言書が必要です。

 

遺言書がない場合には、相続人全員によって遺産分割方法が合意されたことを書面に記した遺産分割協議書が必要となります。

 

5.遺言書がない場合に必要となる書類

遺言書がない場合には、法定相続分で登記する場合以外は、遺産分割協議書が必要となります。

 

6.遺産分割協議により相続する場合

 

遺産分割協議により相続する場合は、相続人全員によって遺産分割方法が合意されたことを書面に記した遺産分割協議書が必要です。相続人を1人でも除外して行った遺産分割は無効となってしまいますので注意してください。

 

遺産分割協議書に記載する項目の主なものは次のとおりです。

1 被相続人の名称

2 死亡日

3 本籍地

4 合意した旨の記載

(平成○年○月○日、被相続人○○○○の死亡によって開始した遺産相続を、○○○○の相続人全員で遺産分割協議を行った結果、下記のとおりに遺産を分配、取得することに合意したことを認める。)

5 分配、取得の内容

(不動産の場合・相続者・所在地、地番・家屋番号・種類・構造・床面積 等)

6 相続者全員の署名及び実印の押印

 

遺産分割協議書は、相続人全員が署名し実印を捺印し、相続人それぞれが相続人それぞれが保有します。また、将来の争いを避けるため、遺産分割協議書を公正証書にすることも一つの方法です。

 

7.遺言書がある場合に必要な書類

遺言書によって相続される不動産が特定されている場合は遺言書が必要です。

自筆証書遺言については、必要な事項が書かれていなかったり書き間違えがあったりして遺言書として無効になる事例も多いので注意が必要です。

なお、公正証書遺言以外の遺言書の場合は、家庭裁判所の検認を経る必要があります。

 

8.相続放棄者がいる場合に必要な書類

民法第939条に「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。」という規定があり、相続を放棄することができます。

相続登記をする際に、相続人の中に相続放棄をした人がいる場合は、「相続放棄受理通知書」が必要となります。

 

 

9.不動産の相続登記の期限とは?

法律上、相続登記を完了しなければならない期限は定められていません。

しかし、年月が経過することにより、相続人の方にも相続が発生することがあり、それにより相続人の数が増えていく可能性があります。相続人の数が増えれば増えるほど遺産分割協議がまとまらなくなる可能性があります。相続登記は早めに済ませましょう。

 

また、相続税がかかる場合、相続を開始したときから10ヶ月以内に納めなければなりません。そして、その間に遺産分割協議が成立していないと、各相続人が法定相続分の割合により財産を取得したものとして相続税の申告をすることになります。そうすると、税金の軽減措置について利用できないものが出てくるので、節税するためにも、相続開始後10ヶ月以内に遺産分割を成立させ、相続登記を済ませることが得策でしょう。

 

10.まとめ

遺産分割をし、相続登記をするためには多くの書類を収集し、または書面を作成する必要があります。日々の生活や仕事をこなしながらそれらをすることは、大変な労力が必要です。

あまり一般的ではありませんが、戸籍を収集する過程で数十人の見知らぬ相続人が発生する場合があり、段階的解決方法を経ることで紛争を発生させずに解決することも可能で、実際に弊所では同様の解決事例が複数ございます。ただし、個別具体的な事情をお聞きしてからでなければ、不正確なアドバイスと

なりかねませんので、この点につきましては、よろしければ直接お問合せください。

専門家である司法書士の手を借りることにより、迅速にそして正確にそれらを行うことができますので、今現在悩んでいる方は一度司法書士事務所に相談に行くことも検討ください。

 

[1] 検認とは遺言書の保管者が相続開始後遅滞なく提出した遺言書について家庭裁判所がその存在及び内容の確認をすることを言います。相続人に対して遺言書の存在を明確にして、遺言書の偽造を防止するためのものです。

 

参考文献

高橋 朋子・ 床谷 文雄 ・ 棚村 政行 (著)(2014)『民法7 親族・相続 』有斐閣アルマ

前田 陽一 ・本山 敦 ・ 浦野 由紀子 (著)(2017)『民法6 親族・相続 第4版 (LEGAL QUEST)』有斐閣

潮見 佳男(著)(2017)『民法(全)』有斐閣

投稿者: 津元太朗

川崎市多摩区登戸・向ヶ丘遊園で司法書士事務所を開設しております津元と申します。 業務内容としましては、主に相続・遺言・家族信託・生前対策を扱っております。 特に近年は、家族信託手続きに力を入れておりまして、定期的にセミナーを開催しております。 「これってどのような解決方法があるのかな?」「法律的にはどうだろう?」などどのようなご質問でも結構です。 街の法律家として何なりとご相談に対応させていただきますので、ご気軽にご相談ください。