人は生まれたら必ず死を迎え、相続が開始されます。相続財産の中に不動産が含まれていることも多いはずです。

不動産は現金のように単純に分割することができず、資産価値が高額になることも少ないことから遺産分割についてトラブルに発展するケースも出てきます。

不動産を分割するには特に注意が必要です。残された人々で不要な争いをさけるためにも、不動産の分割方法や節税の方法についてご紹介したいと思います。

 

1.土地や家屋(不動産)を相続する時の方法とは

被相続人(財産を残す人)の死亡により、相続が始まります。

相続が始まると相続財産は相続人の間で「遺産共有」の状態になります。ここで、共有とは、複数人が同一の物を同時に所有することをいいます。

不動産を個々人に帰属させるためには、遣産の中の個別の財産の帰属や配分を定め、相続人個々人の所有にするという遺産分割の手続が必要となります。

遺産分割の結果、不動産を取得することになった相続人は、その者個人の名義に不動産の移転登記をすることが可能となります。

 

2.不動産を分割する

遺産共有状態とはあくまでも、暫定的な相続財産の帰属状態です。相続財産が個々人に帰属するためには、遺産分割の手続きを経なければなりません。ここで、不動産の分割について説明します。  

 

2-1.不動産を分割する時の種類

まず、不動産を分割する時の種類として、現物分割、代償分割、共有、換価分割の4つがあります。それぞれどのような方法で、どのようなメリット・デメリットがあるのか説明します。 

 

2-1-1.現物分割とはなにか

現物分割とは、不動産を相続人の1人がそのまま現物でその不動産を取得することをいいます。

         

2-1-2.現物分割をするメリット・デメリット

現物分割のメリットとしては、財産の形を変えることなく分配することができること、家や土地(不動産)を売却したり、相続人同士で金銭のやりとりをしなくてよいことです。

 

一方、デメリットとして不動産は現金と違って分割することが難しく、相続人に平等に分けることは困難なことです。

平等に財産を分割することができないときには相続人同士で合意することができず、ほかの分割の手段を採用せざるをえない場合があります。現物分割ができるのは、相続人全員が納得している場合に限られます。これが現物分割のデメリットです。

  

2-1-3.代償分割とはなにか

代償分割とは特定の相続人が不動産を取得し、他の相続人に対してその相続持分を超過した部分につき代償金を支払う方法です。

例えば、3000万円の土地があり、その土地の相続人は兄弟3人だったとします。本来ならば、兄弟それぞれ遺産の相続分は3分の1ずつなので、長男が土地を取得すると、代償金として次男及び三男にそれぞれ1000万円ずつ金銭にて支払をします。 

 

2-1-4.代償分割をするメリット・デメリット

メリットとしては、分割することができない、または分割することに適さない不動産をそのままの形で相続することができ、代償をすることにより、公平な相続を達成することが出来ることです。

 

デメリットとしては、代償金を払う資力がなければ、不動産を相続することができないことです。また、相続人間で金銭をやりとりしなければいけないため、約束通りに金銭が支払われないなどのトラブルが発生することがあります。

 

2-1-5.共有分割とはなにか

現物のまま、複数の相続人が自己の持分(共同所有の割合)を有しながら、1つの物を共同所有することをいいます。

 

2-1-6.共有をするメリット・デメリット

メリットとしては、不動産の現物の形を残しながらも平等に分割することができることです。各共有者は自己の持分を自由に処分することができ、また持分に応じて不動産を使用収益することができます。

デメリットとしては、共有物の変更、処分には共有者全員の同意が必要な点です。したがって、不動産そのものを売却したいと考えても他の共有者と話し合い、全員の合意がないと売ることができません。

 

2-1-7.換価分割とはなにか

 

不動産を売却して金銭に換えて相続人で分けることをいいます。

 

2-1-8.換価分割をするメリット・デメリット

 

メリットとしては、金銭に換えることにより相続人間に平等に相続させることができます。

 

デメリットとしては、相続人のなかに相続財産の不動産に住むことを希望する者がいたり、特別な思い入れを持っている者がいる場合には、換価分割は利用できません。

また、現物を残せないことや、不動産を売却する際の手数料や税金などにより、相続財産が目減りしてしまう可能性があります。

 

3.遺産分割協議を行う

先にも述べたように、共同相続人は、相続分の割合で遺産を共有します。しかし、遺産共有状態は一時的・暫定的な状態であるため、最終的に各相続人に遺産を帰属させるためには、遺産分割をしなければなりません。

遺産分割には①遺言によって分割方法が指定された指定分割②協議による分割③調停による分割④審判による分割があります。

 

①遺言がある場合、遺言書に記載している内容に従って遺産分割をします。

 

②遺言書がない場合には、相続人全員で話し合い、遺産分割の方法について、相続人全員の合意が必要です。相続人を1人でも除外して行った遺産分割は無効となってしまいます。

したがって、相続人に漏れがないよう調査することが必要となります。遺産分割の方法が決まったら、相続税の申告や相続登記に必要となる遺産分割協議書を作成します。

 

③協議によって分割方法が決められない場合には、家庭裁判所において家事調停で遺産分割を行います。調停手続は、家事審判官(裁判官)と調停委員で組織される調停員会によって行われます。これは、中立公正な立場で当事者双方から事情を聴き、調整に務め、時には解決案を提示し、必要な助言をし、話し合いにより遺産分割の合意を目指すものです。

④話合いがまとまらず調停が不成立になった場合には審判手続に移行します。遺産に属する物又は権利の種類及び性質その他一切の事情および、具体的相続分に即した共同相続人間の均衡等を考慮して、裁判官が遺産分割の審判をすることになります。

 

4.遺産分割協議書を作成する

 

遺産分割協議書とは、遺産分割協議を行った後、そこで決まった遺産分割方法を書面に記したものに、相続人全員が署名し、実印を捺印したものです。

遺産分割協議書は各種の相続手続で提出を求められます。例えば、預金の相続(払戻し等)をする際、金融機関に提出する必要があります。また、法務局へ相続登記申請を行う際にも必要となります。

 

5.土地や家屋(不動産)の相続登記を行う

遺産分割の方法が決まった後は、不動産の相続登記をする必要があります。不動産の相続登記を申請するときには、不動産がある地域を管轄する法務局に対して登記申請書という書類を提出します。登記申請書の書式は、法務局でもらうことができますし、インターネット上でもダウンロードできます。

 

遺産分割協議によって相続した場合に必要な書類及び手続は以下になります。

(出展「名古屋法務局」ご自身で不動産登記申請を検討されている方へ引用

http://houmukyoku.moj.go.jp/nagoya/static/fuannai.htm)

 

(1) 必要な書類一覧

 ① 登記申請書

 ② 添付書類

  (ア) 相続が発生したこと及び相続人を特定するための証明書

 具体的には、被相続人(死亡した方)の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本等のほか、相続人となる方々の現在の戸籍謄本が必要となります。

 また、法定相続によらない場合には遺産分割協議書の添付が必要となります。遺産分割協議書には、申請人 以外の他の相続人の印鑑証明書(作成後3か月以内のものであることを要しません。)が必要となります。

(イ)所有になる方の住民票の写し(本籍地・筆頭者省略のないもの)

(ウ)被相続人の住民票の写し(本籍地筆頭者省略のないもの)

(エ)不動産の最新年度の評価証明書もしくは最新年度の固定資産税納税通知書

 ③ 登録免許税(通常は収入印紙で納付)

 

(2) 登記申請手続について

所有を予定している方が全員で申請します。(ただし、相続人のうちの一人に手続を委任することができます。この場合は、委任状が必要になります。)

登記申請書を作成し、添付書類がそろった後、土地・建物を管轄する登記所に申請します。申請の方法は、直接窓口へ持参する方法、郵送する方法、オンライン申請する方法があります。

 

5-1.相続登記を行う時の費用

相続登記にかかる主な費用は、登録免許税と言われる税金です。これは、固定資産税評価額の0.4%です。

これ以外にかかる費用としては、上記で述べたように、実際の申請時に必要となる戸籍謄本や住民票などの証明書類関係の取得費用の実費です。ケースによって費用は異なりますが、一般的には合計で数千円程度の費用となります。

また、この遺産分割や相続登記の手続きについて司法書士等の専門家に依頼した場合には、その報酬がかかります。

 

 

6.土地や家屋(不動産)を相続する時に発生する税金とは?

不動産を相続した場合には、相続税がかかることがあります。

相続税は、「被相続人の相続財産のすべての合計額」が「基礎控除額」を超える場合に課せられることになりますので、不動産を相続した者全てに課せられるわけではありません。

 

7.土地や家屋(不動産)の相続する時の税金の計算方法

相続税がかかるかどうかは、相続税の基礎控除額以上の財産があるかどうかにより判定します。

被相続人の財産が、基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人数)を超える場合には相続税の申告が必要になります。

例えば相続人が3人の場合、基礎控除額は、3,000万円+(600万円×3)=4,800万円となり、相続財産が4,800万円以上ある場合に、相続税の申告が必要となります。

 

 

8.土地や家屋(不動産)を相続する時の節税方法

 

8-1.土地の評価を適切に行う

相続税等を計算するとき、土地や建物は時価ではなく路線価方式や固定資産税評価額で評価します。

土地の場合、路線価方式ではまず自分の家屋がある前の道路の路線価がいくらであるかを調べます。そして、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

 

家屋については、固定資産税評価額に1.0倍して評価します。

固定資産税評価額は毎年市町村役場から送付してくるもので確認できます。手元にない場合は役場で証明書を出してくれますのでそれで確認しましょう。

 

土地の評価について補正率のとり方によって変化します。土地の価格が下がれば税金も下がりますので、相続に強い専門の税理士等へ依頼することにも考えましょう。

 

8-2軽減措置の制度を利用する

相続に関係する税には各種軽減措置の制度があります。主なものとしては、次のような制度があります。

①小規模宅地の減額特例

被相続人が事業用・居住用に使用していた土地を、配偶者や同居している子供が相続する場合などに相続税を減額することができる制度です。

②相続税の取得費加算の特例

相続した土地を売却する場合に、不動産譲渡所得税を減額することができる制度です。

 

8-3 生前にできること

土地やその上に建っている建物を賃貸にする、又は更地の土地にアパートやマンションを建てて賃貸に出すことが考えられます。これにより、「貸宅地」「貸家建付地」という扱いになり、土地の評価額が下がり、相続税の節税につながります。

また、贈与税の暦年課税を利用して相続財産を減らしていくことも検討しましょう。

 

 

9.まとめ

この記事では、土地や家屋を相続する方法、税金や節税方法などについて紹介しました。

知らなかっただけで、本来払わなくてもいい税金を払うこともあります。残念ながら、相続をきっかけに兄弟間等で揉める場合もありますが、少しの知識が大切な財産と家族の絆を守ることができることもあります。

不動産の相続については、専門家である司法書士の助言を受けた方がより適切な対策を実施することができますので、一度司法書士事務所に相談に行くことも考えてみてください。

 

参考文献

高橋 朋子・ 床谷 文雄 ・ 棚村 政行 (著)(2014)『民法7 親族・相続 』有斐閣アルマ

前田 陽一 ・本山 敦 ・ 浦野 由紀子 (著)(2017)『民法6 親族・相続 第4版 (LEGAL QUEST)』有斐閣

潮見 佳男(著)(2017)『民法(全)』有斐閣

投稿者: 津元太朗

川崎市多摩区登戸・向ヶ丘遊園で司法書士事務所を開設しております津元と申します。 業務内容としましては、主に相続・遺言・家族信託・生前対策を扱っております。 特に近年は、家族信託手続きに力を入れておりまして、定期的にセミナーを開催しております。 「これってどのような解決方法があるのかな?」「法律的にはどうだろう?」などどのようなご質問でも結構です。 街の法律家として何なりとご相談に対応させていただきますので、ご気軽にご相談ください。