今両親が住んでいるマンションについて、最終的には私の相続させたいと言っている。

相続すると相続税がかかるかもしれないと聞いた。どんな計算でいくらくらいの相続税を払うことになるのだろうとお考えの方がいらっしゃるかもしれません。

今回は,相続時に必要なマンション評価額の計算方法、路線価や固定資産税評価額などを調べる方法についてのお話です。

 

1.マンション評価額の計算方法とは?

マンションの評価額は、土地と建物に分けて算出します。まず土地の評価額についてご説明しましょう。

 

土地は「一物四価」といって、ひとつの土地に次の4種類の価格が存在します。

 

①路線価による土地の評価額(相続税路線価)

②実勢価格

③固定資産税価額

④公示価格

 

利用目的によって、どの価額を採用するのかが決まります。

それではマンションの相続税評価額の計算に必要な、路線価による土地の評価額を知る方法のご説明をします。合わせて他の土地価格の特徴もご説明していきましょう。

  

 

1-1.路線価による土地の評価額を知る方法

路線価による土地の評価額は毎年国税庁が公表する路線価を基に評価額を算出します。これが相続税や贈与税の根拠となる土地の評価額となります。

(1)自分で路線価を知る方法

路線価を知るには、国税庁のホームページ「財産評価基準書|国税庁」を開くと調べることができます。

http://www.rosenka.nta.go.jp/

(2)路線価図の見方

国税庁のホームページを開いて、住所地をたどっていけば、目的地付近の地図が表示されています。目的の土地の前面道路に標示されている数字が路線価です。「180B」などと表示されています。180は千円単位で表示されていますから、この場合は1㎡あたりの路線価が18万円ということになります。最後のアルファベットは借地権割合を示すものです。

 

(3)路線価による土地の評価額を知る方法

路線価による土地の評価額は次の数式で算出します。

路線価×敷地面積(㎡)×補正率=マンション全体の土地の評価額

補正率とは敷地の形状や道路状況によって補正するもので不整形敷地やがけ地にある敷地などが減じられます。

 

1-2.実勢価格

実勢価格とは、現実に取引されている価格です。価格は周辺の取引状況や売り手と買い手の思惑が交錯して定まるものですから、厳密な意味で定った価格は存在しません。近隣に取引の実例がないと、相場の判断も難しいので、査定価格や不動産会社の売り出し価格も参考値にします。

国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」を活用するとひとつの手がかりが得られます。

 

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

これは国土交通省が実際に不動産取引を行った関係者にアンケート調査を行った結果を基にデータを公表しているものです。地図で目的地を検索しクリックすると一定のエリアが赤く表示されます。さらにクリックをするとその範囲内で行われた取引価格や土地の形状、道路副因などの一覧が標示されます。

1-3.固定資産税評価額

固定資産税価格は、固定資産税を決める根拠となる評価額です。毎年土地所有者に送られてくる固定資産税明細書に記載されています。固定資産税価格は、基本的には所有者本人しか分かりませんが、一般財団法人 資産評価システム研究センターのホームページ「全国地価マップ」で検索することができます。

 

https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

 

この中の「固定資産税」のタブをクリックして住所地を地番まで追うと、対象の道路に数字が標示されています。この数字が固定資産税路線価です。一円単位までの価格が掲載されています。

1-4公示地価

公示地価は国土交通省が年に一度公表する土地の価格です。標準とされる土地を選び1㎡あたりの価格が公表されます。公示価格も前述のホームページ「全国価格マップ」で公表されています。

 

 

2.土地と建物の相続税評価額の計算方法例

マンションは土地と建物を分けてそれぞれを評価します。全敷地、全建物を評価した後に持分割合を乗じて算出します。持分割合とは、マンション全体に対して自分が所有する専用部分の割合のことをいいます。持分割合は、建物登記簿の「持分割合」の欄に記載されています。

2-1. 土地の相続税評価額の計算方法

マンション全体の土地の評価額から個人の土地の評価額を算出する計算式は次のとおりです。

路線価による土地の評価額×持分割合=個人の土地の評価額

先の路線価による土地の評価額の計算式と合わせて実際に計算してみましょう。

たとえば

路線価 25万円

土地の面積  2,000㎡

持分割合   537342分の10227

だとすると

25万円×2,000㎡=5億円(マンション全体の土地の相続税評価額)

5億円×(10227/537342)=952万円(千円以下四捨五入)の計算結果から

約952万円が個人の土地の相続税評価額になります。

2-2. 建物の相続税評価額の計算方法

マンションの建物の相続税評価額は、固定資産評価額税と同額です。固定資産税評価額は、毎年市区町村役場から送付されてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。紛失した場合は、役所の窓口で課税証明書を取得すれば、それに記載されています。

 

また同じく市区町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得すれば分かります。この書類は、不動産の所有者や抵当権者などの関係者しか取得できません。

建物の固定資産税評価額が仮に421万円だったとすると

952万円(土地)+421万円(建物)=1,373万円の計算結果から、

このマンションの相続税評価額は約1,373万円になります。

 

3.相続財産でマンションが増加している

相続財産としてマンションを購入する人が増えています。そもそもマンションの節税対策が脚光を浴び始めたのは、2015年1月1日に施行された相続税の改正が原因だといわれています。

 

基礎控除額がそれまでは、(5000万円+1000万円×相続人数)だったものが、(3000万円+600万円×相続人数)と縮小され、相続税対象者が全国平均で4%から8%に増加しました。このため、相続税対策に関心を持つ人が増加したのです。

3-1.マンションの購入は節税効果が大きい

相続財産としてマンションを購入する人が増えている大きな理由のひとつが、現金をそのまま持っているよりも不動産を購入した方が相続税額が有利になるからです。土地の相続税路線価は市場の80%の価額だとされています。建物の相続税価額すなわち固定資産税価額は、市場の50~70%とされています。

 

つまりそれだけ現金に比べて評価額がダウンできるのです。土地と比べて建物の相続税価額の方が市場価格よりも安いために、容積率の高い高層マンションを購入すると建物に比して土地の比率が小さくなるので、より評価額が市場よりも安くなります。

 

また相続税路線価は、所有者の持分割合に応じて均等に乗じるので、部屋の面積が同じだと、高い価格で買った最上階の所有者も低層階の所有者も同じ評価額となるため、高層階を買った者にとっては節税効果が大きいのです。

3-2.賃貸用マンションを建てると節税ができる

国は相続税収入を増やそうと策をあれこれと練ってきましたが、税負担が大きすぎて不動産を手放す人が増えてしまえば本来の目的から外れます。そのため一定の条件を満たす宅地は大幅に評価額を下げることができる「小規模宅地の特例」という措置が設けられています。

 

アパートやマンションを建てれば、貸し付け事業用宅地等が適用されるために200㎡までの土地の評価額が半額になります。200㎡を超える土地であっても200㎡部分は半額で計算されます。これもかなりの節税になるため活用する人が増えています。そのうえ家賃収入を得ながら節税ができるのですからメリットは大きいでしょう。

4.税金対策は、専門家の税理士に相談

ここまでマンションの評価額を中心にご説明をしてきましたが、いかがだったでしょうか。所有するマンションの相続税路線価がいくらになるのか、一度国税庁のホームページで検索されてはいかがでしょうか。また固定資産税納税通知書で建物の価額もぜひご確認ください。

ひと口に税金対策といっても、税法は絶えず改正されており、適用できる条件も実に細かに定められています。適用されると思っていた優遇制度が、実はある条件が欠けていたために当てが外れてしまったということはありがちです。

 

平成30年度税制改正においても、貸付事業用宅地等の小規模宅地等の要件が厳しくなりました。

改正後は、(平成30年4月1日以後の相続)相続開始前3年以内に新たに賃貸事業された宅地等は、原則、小規模宅地等の対象外になります。したがって、亡くなる直前に節税対策で賃貸用のタワーマンションを購入しても、小規模宅地等のメリットまでは享受できないこととなります。

当事務所でも相続の依頼を多く受けていますが、この改正により節税メリットを受けれなくなった方も数名いらっしゃいました。

 

ポイントは『早めの対策』になります。相続専門の税理士は、最新の情報(改正)を常にキャッチアップしていますので、ぜひ相続専門の税理士にご相談ください。

投稿者: 相原仲一郎

税理士、相続診断士、事業承継スペシャリスト。 約15年間、相続・事業承継のコンサルティング業務及び相続税の申告業務を中心に活動。 多くの案件に関与してきた実績に基づき、「次世代に円滑な承継」をテーマとしてクライアントの承継問題を解決している。