1.土地を相続する時の方法

財産を所有していた人が亡くなった場合、その財産は相続人となる人が相続します。
亡くなった人が遺言書を残している場合には遺言内容に従って、遺言書がない場合には民法のルールによって相続人となる人が決まります。

相続人が1人である場合には大きな問題は生じませんが、複数の相続人がいる場合には「誰がどれだけの財産を相続するのか」について話し合いを行わなくてはなりません。

これを遺産分割協議と呼びますが、相続される財産が土地である場合には遺産分割協議が紛糾してしまうことも少なくありません。

また、「最終的に誰が土地の相続人となるか」と「土地の名義人として登録されているのは誰か」は別の問題であることにも注意を要します。

前者は遺産分割協議によって決定し、後者は相続登記によって決定する問題です。

そのため、遺産分割協議によって土地の相続人となったものの、相続登記を行っていなかったために権利を失ってしまうケースが実は少なくありません。

遺産分割協議によって相続した財産は、必ず相続登記によって権利を確定しておくことが望ましいといえます。

 


2.土地を相続した時は相続登記を行う

土地を相続したときには、相続登記を行うのが一般的です。

相続登記とは、簡単にいうと「土地の所有者名義を、前の所有者から現在の所有者に変更すること」です。

相続登記を行っておくと第三者に対しても「この土地は前の所有者から相続した私の土地です」ということが主張できるようになります。

相続登記は法律上いつまでにやらなくてはならない、という形で期限が決まっているわけではありませんから、もし土地を相続した後に、相続登記をずっとしていなかったとしても罰則等を課せられることはありません。

しかし、相続登記には「誰が土地の所有者となったのか」を確定する意味がありますので、相続後のトラブルに巻き込まれないようにするためにも行っておくのが賢明といえます。

もし相続登記を行わずに放置してしまうと、本来は土地を相続する権利のない相続人が相続登記を行い、所有者としてその土地を第三者に売却してしまったような場合に、その土地を取り戻せなくなるなどの問題が生じる可能性があるのです。

例えば亡くなった人の相続人が子である甲と乙の2名であるときに、遺産分割協議によって甲が土地を相続することに決まったとします。

甲が相続登記をしないでいたところ、乙が自身の法定相続分である持分2分の1を丙へ売却し、その登記をしてしまったらどうなるでしょうか。

この場合、甲は自分が土地全体を相続したことを丙に主張することができなくなってしまうのです。

結果として、この土地は甲と丙が持分2分の1ずつ共有することになります。

3.土地の相続登記に必要な書類


土地の相続登記を行う際には、次のような書類が必要になります。

・(1)亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
・(2)亡くなった人の住民票の除票や戸籍附票
・(3)相続人全員の戸籍謄本
・(4)相続人全員の署名捺印がある遺産分割協議書
・(5)遺産分割協議書の押印に使った印鑑の印鑑証明

・(6)土地を相続する人の住民票
・(7)司法書士などに手続きを依頼する場合には、その委任状
・(8)相続の対象となる土地の固定資産税評価証明書(最新年度分)

司法書士に相談すると必要書類の多くは取得手続きを代行してくれますから、相談しに行く前には、最低限、土地の登記簿謄本を準備しておきましょう。

土地の登記簿謄本は最寄りの法務局で取得することができます。

司法書士は(5)を除く戸籍等の書類を代わりに取得することができますが、相談の際はお手元にある戸籍等を持っていくと話をスムーズに進めることができます。

(8)または固定資産税の納税通知書があると、手続きの費用についても話ができるでしょう。

 

4.土地の相続登記にかかる費用はいくら掛かるの?

相続登記にかかる費用には、大きく分けて(1)役所に対して支払う費用と、(2)専門家に対して支払う費用の2種類があります。

・(1)役所に対して支払う費用
登録免許税:土地の固定資産税評価額×0.4%
必要書類の発行費用:1万円~3万円程度

・(2)専門家に対して支払う費用
専門家を利用する場合は、どこまでのアドバイスや代行業務をお願いするかによってかかる費用が変わります。

例えば、相続登記を行うこと自体の代行手数料は5万円~7万円程度が相場で、戸籍等の収集も依頼したり、遺産分割協議書の作成などについてもアドバイスを受ける場合には7万円~15万円程度が相場となります(土地の数や評価額によってこの金額を超えることがあります)。

専門家費用とは具体的には司法書士への支払手数料ですが、当然ながら自力で相続登記を行う際には必要ありません。

ただし、土地の相続登記は手続き方法が複雑であるだけでなく、もし不備があった時のリスクが非常に大きいことから、司法書士などの専門家に依頼して相続登記を行う人がほとんどです。


5.相続登記を行う際の注意点

相続登記を行う際の注意点としては、第一に「相続の対象となるすべての不動産について、相続登記を済ませておく」ことが挙げられます。

一口に土地の相続といっても、私道はご近所との共有となっていたり、駐車場や倉庫などとして使っている部分についてはバラバラの形で相続登記が行われるケースが少なくありません。

また、マンションの専有部分と共有部分の宅地の登記名義がばらばらになっていたりすると、後になってから権利関係が複雑になり、将来の相続トラブルを誘発してしまう可能性があります。

非課税のため納税通知書に記載されていない土地や自宅とは離れた場所に畑を所有していることもあるため、「名寄帳」を取得して相続の対象となる不動産を調査することが望ましいといえます。

第二の注意点としては、相続が発生してからできるだけ早い時期に相続登記を完了しておくことです。

相続人の中には、自分が相続する持ち分について不満を抱いている人がいるかもしれません。

誰が相続登記を行うかについては基本的に「早い者勝ち」ですから、早く手続きをした人ほど後で生じてしまう法律トラブルにおいては有利な扱いとなるのが現実なのです。

具体的には、相続登記上の名義人となっている人が、第三者に対して土地を売却してしまったような場合、本来の相続人(遺産分割協議において正当に土地相続人となった人)がその第三者に取引の無効を主張するのは極めて難しくなります。


6.土地を遺産相続する方法

相続人が1人だけである場合には、土地相続で複雑な問題は生じることは少ないでしょう。

一方で、1つの土地に対して複数の相続人がいる場合には、だれがどのような形で権利を相続するのかをめぐって解決方法を考える必要があります。

単純に土地面積に応じてそれぞれの相続人が遺産相続するにしても、ある人の相続した土地は道路に近くて土地活用にも適しているけれど、別の人の相続部分はは奥まった場所にあって土地活用に適さないといったように、分割割合は平等でも実質的に不公平が生じてしまうようなケースは少なくありません。

そのため、具体的な状況に柔軟に対応できるように、法律上はいくつかの土地相続の方法が用意されています。
具体的には、現物分割、代償分割、土地共有、換価分割などの方法が重要です。


7.土地を分割する時の種類

以下では、上で紹介させていただいた土地分割の方法について、それぞれ具体的に説明させていただきます。

  7-1.土地を現物分割で相続する
現物分割とは、文字通り1筆の土地の現物を複数に分けて相続する方法です。

相続登記においては、まず1筆の土地の分筆登記を行ったうえで、分割された各土地についてそれぞれ、取得した相続人名義へ相続登記を行います。

ごく簡単にいうと、まず1つの土地を分割したうえで、それぞれの土地に1人の土地所有者が存在する形にするという形になります。

単純に面積で均等に分けた取得する場所によって価格が異なったり、接道要件など一定の要件を満たしていない土地に分筆し承継すると後で住宅を建てられないということも生じ得ますので注意が必要です。

なお、土地が複数ある場合は、港区にある土地は甲が、渋谷区にある土地は乙が相続するという方法も現物分割という方法に含まれます。


  7-2.土地を代償分割で相続する
代償分割とは、例えば「長男が土地全部を相続する代わりに、次男に対して長男は現金を支払う」というように、土地の分割をせずに相続を完了する方法です。

建物がすでに立っている宅地などを相続する場合には、1つの土地を分割することが困難であることが少なくありません。

そのような場合には、土地については1人の相続人が1人で相続し、その他の相続人に対しては現預金など相当の対価を補填する形が適切なこともあります。

7-3.土地を共有により相続する
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つの土地を分割することが望ましくない場合には、共有の形で相続分を定めることも考えられます。

共有とは土地そのものは分割しないけれど、その1つの土地に対してそれぞれの相続人が「持分」の形で所有権を取得することです。

土地の利用目的が特に決まっていないときなどに、とりあえず共有としておくというケースを目にすることは実務上少なくありません。

一方で、共有となっている土地を売却したり、担保を設定するするときには共有者全員の同意が必要であることに注意が必要です。

また、共有者に相続が発生することが繰り返されると、共有者の数が増え続けてしまう可能性があり、今後処分がしにくくなるというリスクをはらんでいるともいえます。


  7-4.土地を換価分割により相続する
換価分割とは、土地を売却してしまい、その代金を相続人で分け合うことをいいます。

換価分割は、財産を土地の形で相続したくないときや、代償分割を行いたいもののそのための資金がないというようなケースで選択するメリットがあります。

現金というわかりやすい形で分割を行いますから、相続割合を巡ってトラブルが生じにくいこともメリットといえるでしょう。

一方で、換価分割では言うまでもなく土地は手放すことになりますから、先祖代々の土地の相続が問題となっているときなどには慎重な判断をする必要があります。

また、土地の売却によって利益が生じた場合(つまり購入価格よりも高い値段で売れ場合)には譲渡所得税の負担をする必要があることにも注意を要します。


8.土地を遺産分割により相続する時の注意点

土地を遺産分割の形で相続する時には、相続人となる人の間で不公平感が生じないようにするとともに、遺産分割協議がまとまった段階ですみやかに相続登記を行い、法律トラブルが生じることを未然に防ぐことが大切です。

そのためには、遺産分割協議の段階から弁護士や司法書士といった第三者の専門家に間に入ってもらうことが有効です。

仲の良かった親族同士が遺産をめぐっていがみ合うというケースは、決してドラマの中だけの話ではありません。

親しい親族同士だからこそ、ささいな分割割合の齟齬をめぐって感情的になってしまうことも珍しくありません。

そのような場合に備えて、相続が発生したらできるだけ早いタイミングで専門家に相談してアドバイスを受けるのが適切だといえます。

投稿者: 石川宗徳

司法書士。汐留司法書士事務所の代表。 著作は『円満相続をかなえる本』(幻冬舎、共著)、『外国人・外資系企業の日本進出支援実務Q&A』(日本法令、共著)。 趣味はフットサル。将棋を見るのも好き。山葵が大好物。